居住用財産の買換えの特例(その１）

売った金額より少ない金額でマイホームを買い換えたとき

マイホームの買換えの特例を受ける場合、売った金額より買い換えた金額の方が多いときは、所得税の課税が将来に繰り延べられ、売った年については譲渡所得がなかったものとされます。
売った金額より買い換えた金額の方が少ないときは、その差額を収入金額として譲渡所得の金額の計算を行います。
所得税がかかる場合の譲渡所得の計算は次のようになります。
(１) 収入金額の計算
売った金額−買い換えた金額
(２) 必要経費の計算
(売ったマイホームの取得費＋譲渡費用)×((１)÷売った金額)
(３) 譲渡所得の計算
(１)−(２)
(注) マイホームの買換え特例の適用要件については関連コード３３５２・３３５５を確認してください。

（例）
売ったマイホームの金額が1億円、買い換えたマイホームの金額が7000万円、売ったマイホームの取得費が1000万円、 売るためにかかった費用が500万円の場合です。
（１） 収入金額の計算
売った金額−買い換えた金額＝1億円−7000万円＝3000万円
（２） 必要経費の計算
（売ったマイホームの取得費＋譲渡費用）×（（１）÷売った金額）
＝（1000万円＋500万円）×（3000万円÷1億円）＝450万円
（３） 譲渡所得の計算
（１）−（２）＝3000万円−450万円＝2,550万円

１　制度の概要
相続したマイホーム(居住用財産)を売って代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます（譲渡益が非課税となるわけではありません。）　 これを、相続等により取得した居住用財産の買換えの特例といいます。

２　特例を受けるための適用要件
(１) 売ったマイホームと買い換えたマイホームは、日本国内にあること。
(２) 売った年の１月１日において、売った家屋やその敷地の所有期間が共に１０年を超えていること。
(３) 売った家屋やその敷地は、父母か祖父母が住んでいたもので、それを父母か祖父母から相続か遺贈により取得したものであること。
(４) 売ったマイホームは、自分が通算して３０年以上居住していたものであること。
(５) 自分が住んでいる家屋や敷地を売ったこと。
なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から３年目の年の１２月３１日までにその家屋や敷地を売ったこと。
(６) マイホームを売った年の前年から翌年までの３年の間に新たにマイホームを取得すること。
(７) 買い換えたマイホームには一定の期限までに住むこと。
買い換えたマイホームを住まいとして使用を開始する期限は、そのマイホームを取得した時期により次のようになります。
イ 売った年かその前年に取得したときは、売った年の翌年１２月３１日まで
ロ 売った年の翌年に取得したときは、取得した年の翌年１２月３１日まで
(８) 売ったマイホームについて、居住用財産を譲渡した場合の３，０００万円の特別控除など他の特例を受けないこと。
(９) マイホームを売った人とそれを買った人との関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。特別な間柄には、このほか生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

３　適用を受けるための手続
この特例を受けるためには、買換特例により譲渡所得がない場合でも、次の書類を添えて確定申告をすることが必要です。
(１) 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)［土地・建物用］
(２) 売った資産の登記事項証明書
(３) 買い換えた資産の登記事項証明書
(４) 売ったマイホームの所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた売った人の住民票の写し(売った日から２か月を経過した日後に交付を受けたもの)又は戸籍の附票の写し
(５) 売ったマイホームの所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた父母や祖父母の住民票の写し、又は戸籍の附票の写し
(６) 買い換えた資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた売った人の住民票の写し