不動産投資のメリット

売りアパートや事業用マンションを購入して不動産投資をするといったいどんなメリットがあるのか簡単にご説明いたします。

◆私的年金のキャッシュフロー設計

定年退職後の長い老後を豊かに過ごすためには現在の年金システムでは不安だと考える方が大勢いらっしゃいます。
公的年金や企業年金を補完する収入源として不動産投資は最適です。退職時までにローンの元利払いを完済させておけば毎月必要経費を差し引いた家賃収入が手に入り公的年金プラス私的年金として豊かな老後のキャッシュフローを生み出します。

◆節税効果

不動産投資では運用するアパートやマンションから得られる収入は不動産所得として給与所得等とは別に申告します。
この時、建物の減価償却費、ローン金利、管理費修繕費、火災保険などの必要経費が認められます。
それらを家賃収入から差し引き赤字が生じた場合は損益通算として給与所得から差し引くことができます。
すでに源泉徴収されている所得税の還付や翌年の住民税も軽減されます。特に減価償却については実際の支払い支出はなく帳簿上でだけマイナスされます。
但し、不動産所得が黒字の場合は税額が増え、節税効果は薄くなります。

◆相続税対策

不動産投資は相続税の軽減にも効果的です。預貯金や株式の相続税評価は原則として時価となりますが不動産の場合は評価額で課税されます。
建物の評価額は購入価格の５０％程度、土地部分は公示価格の８０％程度で評価されます。
さらに賃貸物件の場合はさらに評価額を下げることが出来ます。この場合預貯金や株式など時価で評価される資産とくらべると、通常の資産評価額の４０％〜５０％程度まで引き下げることが出来ますので相続対策としては有効な手法の１つと言えます。

◆生命保険の代替

不動産投資物件購入の際に、ローンをご利用をになると団体信用生命保険に加入することになります。
保険料は毎月のローン返済額に組み込まれており、オーナーが万一死亡及び高度障害になった場合ローンの残債はすべて保険により支払われます。
残されたご家族にはローン債務が無くなったアパートやマンションが相続され、月々安定した家賃収入が入りますし、相続した物件を売却すればまとまった金額を手にすることも可能です。

◆インフレヘッジ・キャピタルゲイン

将来の経済情勢は予想が出来ません。
現在はデフレで不動産価格や家賃も低迷をしておりますが、将来経済がインフレに転じた場合、物の価値が上昇し預貯金などの貨幣価値が低下します。
つまり、インフレ時には投資物件の資産価値や賃料相場の上昇が考えられます。インフレ時に低下する預貯金の一部をアパート・マンションなどにして運用しておくことで将来のインフレヘッジになります。
またインフレ時に購入した不動産を売却すれば多少のキャピタルゲインを見込める可能性もあります。


不動産投資のリスク

不動産“投資”と呼ばれるようにアパート・マンション投資にも投資金額に対する家賃収入という利益を得るためのリスクがあります。
ここでは不動産投資についてのリスクをご説明します。

◆空室率と家賃滞納者

不動産投資用に購入したアパート・マンションが常に満室で入居者が退室してすぐに次の入居者が見つかる保証はありません。
仮に満室でも家賃滞納者が居れば回収するまでは空室と同じで家賃収入が無く、予定していた運用利回りを確保できないことになります。

◆老朽化と修繕

購入したアパートやマンションも年々老朽化していきますし、入居者募集の観点からも常に最良の状態を維持していくための費用が発生します。時として不具合が生じ予想外の修繕や補修費用がかさむ場合があります。

◆低換金性

購入した投資物件を事情ができて「すぐに現金化したい」としても定期預金を解約して現金化するようにはいきません。実際に買い手が見つからないと売却して現金化することが出来ないのです。
買い手もすぐに見つかるか、どのくらいの期間で見つかるのかは予想できません。

◆キャピタルロス

不動産価格が下落した場合は、取得した不動産を売却した場合に損をするケースつまりキャピタルロスを生じる場合もあることを考慮する必要があります。

◆金利上昇

低金利時にローンを組んで投資用物件購入した場合、金利が上昇すると返済金額が増え投資物件の予定利回りが減少する可能性があります。